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Déficit foncier

Notre équipe vous accompagnera en vous proposant le dispositif de défiscalisation le mieux adapté à vos besoins dans le secteur géographique que vous souhaiterait, y compris au niveau national, grâce à notre accès aux biens disponibles en temps réel, sur tout le territoire.

Relativement méconnu des investisseurs, le déficit foncier – souvent appelé loi déficit foncier est un mécanisme fiscal permettant d’«effacer» une partie de ses revenus fonciers de ses impôts. L’un de ses avantages majeurs : ce dispositif de droit commun n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales. Ses effets minorants sur la facture fiscale peuvent s’ajouter à ceux des autres lois de défiscalisation. En règle générale, on utilise le déficit foncier pour réaliser des travaux dans un logement, et les déduire de ses impôts. Voici ce qu'il faut retenir du déficit foncier en 2020.

Qu'est-ce que le déficit foncier ?

Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier que vous mettez en location non meublée, sachez que vous pouvez utiliser le système du déficit foncier afin de réduire facilement vos impôts. Vous pouvez bénéficier du déficit foncier pour vos biens immobiliers mis en location nus.

Vous êtes propriétaire d'un appartement que vous louez et pour lequel vous avez des frais (intérêts d’emprunt, travaux de rénovation, etc.) ?

Lorsqu'un propriétaire bailleur supporte plus de charges qu'ils ne touchent de loyers pour son bien locatif, on dit qu'il est en situation de "déficit foncier". Pour rappel, le déficit foncier désigne la somme de déduction des charges supérieure aux revenus. Lorsque l'ensemble de ces charges est supérieur aux revenus fonciers, on parle de déficit foncier. Celui-ci est alors imputable sur le revenu global, à hauteur de 10 700 € par an durant la durée des travaux, pendant deux ans maximum, puis sur les revenus fonciers. Le Code Général des Impôts définit ainsi le déficit foncier :

« En application du 3° du I de l’article 156 du code général des impôts (CGI), les déficits fonciers afférents aux immeubles urbains ou ruraux et qui résultent de dépenses autres que les intérêts d’emprunt sont déductibles du revenu global dans certaines limites et à condition que l’immeuble concerné soit donné en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit sur le revenu »

Aucun cadre légal ne régit le déficit foncier. Ce n'est pas tant un dispositif per se qu'une facette de la défiscalisation immobilière à connaître pour optimiser encore ses revenus locatifs et réduire son imposition. Cette astuce est particulièrement prisée dans l'ancien :  les propriétaires de biens anciens, nécessitant de nombreuses rénovations et réparations, sont beaucoup plus à même d'avoir recours au déficit foncier que les logements neufs.

Conditions d'application du Déficit Foncier

  • Vos travaux et intérêts d'emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers

Le logement doit être destiné à la location non meublée affectée à l’usage d’habitation principale ou secondaire du locataire pour une durée de 3 ans minimum.

  • Seules sont déductibles les dépenses relatives à des travaux d'entretien, de réparation ou d'amélioration et de rénovation.
  • Ne sont pas déductibles celles de construction et d'agrandissement.

Le propriétaire doit imposer ses revenus locatifs via le régime réel.

Les charges déductibles du déficit foncier

 Sont déductibles des revenus fonciers :

  • Les travaux de rénovation et d'entretien
  • Les primes d'assurance
  • Les charges de copropriété non payées par vos locataires
  • L'impôt foncier
  • Les intérêts d'emprunt si vous remboursez un crédit
  • Les honoraires de gestion (si vous passez par un professionnel pour gérer votre bien)
  • Les frais de gestion au titre du temps que vous passez vous-même à gérer ça (vous avez droit à un forfait de 20 euros par logement)
  • Les taxes locales
  • La taxe foncière, la taxe sur les bureaux et la contribution sur les revenus locatifs. La taxe d'enlèvement des ordures ménagères n'est pas concernée.
  • Les primes d'assurances
  • Les dépenses d'entretien et de réparation. Il s'agit des dépenses permettent de remettre ou de maintenir un immeuble en état, sans en modifier sa surface ni son volume.
  • Les dépenses d'amélioration  Il s'agit des dépenses qui visent à apporter un équipement ou un élément de confort nouveau à un immeuble sans en modifier la surface ou le volume.
  • Les dépenses d'administration et de gestion Les frais de rémunération des gardes et des concierges. Mais aussi les frais de rémunération, honoraires et commissions versés à des tiers pour la gestion des immeubles, les rémunérations et commissions des administrateurs de biens, des comptables, des agences de location ou des chambres syndicales.
  • Les indemnités de relogement et d'éviction  .Seulement si elle a pour objet de libérer les locaux en vue de les louer dans de meilleures conditions. Ainsi, si cette indemnité est versée pour permettre au dirigeant de reprendre les locaux pour son usage personnel, il n'y a pas de déduction possible.

Les charges récupérables

Il s'agit des charges devant être normalement payées par le locataire et qui ont été supportées par le propriétaire sans que celui-ci n'ait été remboursé.

* Les intérêts d'emprunt         Il s'agit des intérêts contractés pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des immeubles destinés à produire des revenus fonciers.

* Les charges de copropriété  Ces provisions sont déduites du revenu foncier de l'année de leur versement et sont régularisées l'année suivante. Les régularisations visent les charges non déductibles et ayant été déduites.

Calcul du déficit foncier

Concernant les charges foncières déductibles liées aux travaux et à l’exploitation du bien, sachez que vous êtes en mesure de les déduire de votre revenu global dans la limite 10 700 euros. L’administration retiendra un plafond de 15 300 euros si le déficit constaté provient, pour tout ou partie, d’un investissement réalisé dans le cadre du dispositif Périssol.

En revanche, les charges financières liées aux intérêts d'emprunt peuvent uniquement être imputées sur votre revenu foncier des dix prochaines années.

De même, si votre déficit foncier est supérieur à ces seuils, l’excédent ne pourra être déduit que de vos revenus fonciers perçus les 10 années suivantes.

Enfin, si l’année où vous constatez un déficit foncier imputable, votre revenu global n’est pas suffisant pour l’absorber, le reliquat (ou déficit global) sera imputable sur votre revenu global des 6 années suivantes.

Peut-on cumuler déficit foncier et loi Pinel ?

C'est ce qu'on appelle la loi Pinel optimisée au déficit foncier ou loi "Pinel ancien". Le Pinel dans l'ancien permet de cumuler l'avantage fiscal offert par le Pinel classique avec le déficit foncier. Au total, la réduction d'impôt peut atteindre 24% du prix de revient du bien. Comme son nom l'indique, le Pinel optimisé au déficit foncier porte sur des immeubles anciens réhabilités, qui sont le plus souvent des bâtiments situés en centre-ville qui présentent une certaine qualité de bâti.